Mercado de campos: inversores de largo plazo y escasa oferta agrícola marcan el 2025

En lo que va del año 2025, el mercado de tierras ha mostrado un comportamiento dinámico, aunque con señales de cambio en la composición de los actores y en los fundamentos que mueven las decisiones de inversión. Así lo explicó Pablo Albano, integrante del Departamento de Campos de Zambrano & Cía., quien identificó transformaciones clave en el perfil de los compradores y alertó sobre posibles impactos de la evolución de los commodities en la valorización de la tierra.

"Estamos viendo un cambio en la mentalidad del inversor", señaló Albano, y explicó que hace algunos años era frecuente negociar con compradores que aprovechaban buenas oportunidades: “Ese perfil de quien tiene liquidez y entra rápido si el precio es atractivo, hoy está menos activo”. En su lugar, han tomado protagonismo inversores con capital disponible pero con una lógica distinta: buscan estabilidad, refugio de capital y seguridad en el largo plazo. Aun así, la rentabilidad sigue siendo el criterio decisivo. “Por más que se compre como refugio, nadie quiere perder plata, y si los márgenes se achican, el interés se retrae”, advirtió.

El comportamiento de los commodities, especialmente los agrícolas, juega un rol determinante. “Están planchados, en valores que no son tan buenos”, indicó. Si esta situación persiste, podría terminar reflejándose en un freno al alza del precio de la tierra. Albano repasó que en los últimos años, la tierra ha tenido subas sostenidas: 6% en 2021, 7% en 2022, 1% en 2023 y un 5% en 2024. “Si la materia prima no acompaña, esa pérdida de rentabilidad puede hacer que el precio se estanque o incluso retroceda”, sostuvo.

Foco en la agricultura y escasa oferta

En cuanto al tipo de campo que concentra mayor interés, el agrícola sigue siendo el más demandado.

“Un campo agrícola tiene versatilidad: puede dedicarse a la agricultura, a la ganadería, o a ambos, dependiendo del momento”, apuntó Albano. Esa flexibilidad los hace más buscados, aunque la oferta actual es muy limitada. “Cuando aparece un campo agrícola, se pide bien. No hay problema de demanda, lo que falta es oferta”, subrayó. Esto genera que las operaciones demoren, no por falta de interés, sino por precios que muchas veces están por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar.

Como segunda prioridad, los inversores se inclinan por campos con potencial agrícola, al menos en un 20 o 25% de su superficie. “Esos entran en el radar del comprador. Cuanto más agrícola, más atractivo, y ahí ya no importa tanto la ubicación: pueden ir al litoral, pero también a zonas como Cerro Largo, Tacuarembó o Caraguatá”, comentó.

Oferta destacada: 6.500 hectáreas en el noreste

Actualmente, Zambrano & Cía. está ofreciendo una estancia de 6.500 hectáreas ubicada entre Cerro Largo y Tacuarembó, con perfil ganadero-agrícola y buen acceso. Se trata de un campo con un 20% de aptitud agrícola, 500 hectáreas con riego y potencial para arroz, además de aptitud general para mejoras forrajeras. “Tiene un poco de monte, pero casi toda el área es utilizable, está sobre el río Negro, es una estancia muy linda, bien armada, con buenas mejoras y alambrados en impecable estado”, describió Albano.

De las 6.500 hectáreas, 5.500 se encuentran en Cerro Largo con un índice CONEAT promedio de 81, y 900 en Tacuarembó, con un índice de 88. El valor solicitado es de 5.000 dólares por hectárea.